在大家的认知中，可持续发展常被简化为“减排减碳”或“绿色建筑”。不过，从数治网来看，高力国际（Colliers）最新发布的《2024全球可持续发展报告》揭开了一个更本质的逻辑：真正的可持续性必须始于客户需求，终于客户价值。
我们发现，无论是房地产服务、工程咨询还是投资管理，Colliers的三大业务板块均以“客户痛点—解决方案—价值创造”为链条，将环境责任、社会包容与治理透明转化为可量化的商业竞争力。
本文基于数治网院iDigi数字ABC课程体系中的“C”模块即“以客户为中心的可持续发展”理念和框架，从需求洞察、服务重构、价值共生等多个维度，解析如何将可持续发展从口号转化为客户可感知的收益。
一、ESG如何创造真实价值？
这份报告不仅是一份成绩单，展现了房地产服务行业在“环境、社会、治理”（ESG）领域的深度实践与战略前瞻性，更揭示了行业从“ESG合规”向“ESG驱动增长”的跃迁。
透过数据与案例，我们能看到这家跨国巨头如何将可持续发展转化为商业竞争力，同时也暴露了行业转型的深层矛盾。
1. 环境：从“减排成本”到“节能分成”
数据亮点：范围1+2排放强度下降28%至5.49 kgCO₂e/平方英尺，相较于2021年基线7.59，但范围1因工程业务扩张反增21.3%，揭示增长与减排的天然矛盾。可再生能源采购13,491 MWh占比33%，电动车170辆占比10%。
创新实践：
- 绿色租赁清单：强制要求租户采用低流量水设施、模块化家具，将业主-租户关系从“对立”转向“减排利益共同体”即从“成本博弈”转向“减排协作”。
- 电气化优先：明确2030碳中和目标依赖实际减排，如车队电气化率10%，而非单纯购买碳信用“漂绿”。
2. 社会：职场用“育儿假”换“高留存”
性别平等：非工程业务管理层女性占比34.5%，但工程板块仅23.6%——反映行业结构性差异。
隐性成本：澳大利亚领先的26周带薪育儿假政策带来“高绩效员工留存”，女性员工离职率下降40%，但报告未量化其对营收的实际贡献。
健康建筑：87.4%办公室获WELL认证，但标准侧重硬件，如空气质量PM2.5监测，对“混合办公”下如冥想空间的心理健康支持未充分体现。
3. 治理：气候风险纳入ERM但有欠缺
TCFD披露：董事会将气候风险纳入企业风险管理（ERM），但未披露2°C温升情景下的压力测试结果。工程板块通过第三方开展资产气候风险评估，但房地产服务板块依赖客户自主减排意愿，存在“服务与风险脱节”隐患。
AI伦理：报告强调“负责任AI”，但未具体说明如何平衡算法效率与数据隐私。
数据缺口：范围3排放占管理客户资产总量96%，但仅20%物业有实测数据，依赖估算的波动风险高。
二、需求：从“合规成本”到“战略资产”
这份报告展示了Colliers在ESG领域的扎实进展，尤其是碳排放强度降低3.17%和电动车队扩容85%的亮点。他们提出的”Built to Last”新战略将气候韧性、职场体验与商业伦理深度融合，值得地产行业借鉴。
这份报告亮点在于将ESG从口号落地为可量化的运营指标，比如每平方英尺减排成本下降27.6%，但范围3仅20%物业有完整数据的缺口暴露了行业共性挑战。
1. 客户需求的层级提升
Colliers的调研显示，客户对可持续发展的需求已从“被动合规”转向“主动增值”：
- 基础层（2010-2020）：满足碳排放披露、绿色认证等强制性要求；
- 进阶层（2021-2024）：通过能效改造降低运营成本，如伦敦总部节能改造后能耗下降37%；
- 战略层（2025+）：将可持续发展作为资产估值核心要素，如GRESB五星评级基金溢价率达12%。
这一变化印证了数治网院iDigi “C”模块课程从“客户需求”出发——只有当可持续性直接关联到成本节约、风险规避、资产溢价时，客户才会将其视为优先级。
2. 数据驱动的需求挖掘
Colliers通过双重重要性评估（Double Materiality Assessment），将客户痛点归纳为三类：
- 高风险：网络安全和气候韧性，如40%客户将洪涝风险纳入投资决策；
- 高价值：健康建筑如WELL认证空间租金溢价达15%，负责任AI如房地产AI估值误差率<3%；
- 潜在机会：循环经济，模块化装修降低客户30%翻新成本。
这种分类方式与数治网院iDigi “C”模块课程配套的“客户需求热力图”工具高度契合——用数据量化痛点的商业影响，不仅仅是依赖定性问卷。
三、服务：从“单点方案”到“全周期赋能”
1. 服务链的纵向整合
Colliers的“Built to Last”战略将服务拆解为四个阶段，每个阶段匹配客户的核心诉求：
| 阶段 | 客户痛点 | Colliers解决方案 | 案例 |
|---|---|---|---|
| 战略定义 | 缺乏减排路径 | 气候风险评估+净零路线图 | 为中东客户设计光伏+储能一体化方案 |
| 交易投资 | ESG数据缺失影响估值 | 可持续尽调+绿色融资顾问 | 促成欧洲某基金8.2亿欧元绿债发行 |
| 资产升级 | 改造成本高、周期长 | 模块化设计+低碳材料采购 | 香港写字楼改造工期缩短40% |
| 认证披露 | 报告效率低下 | 自动化数据平台+GRESB填报托管 | 客户披露时间从3周压缩至3天 |
来源：数治网
这种“端到端”服务模式呼应了数治网院iDigi “C”模块课程提出的“可持续发展服务矩阵”——通过标准化模块与定制化组件的结合，降低客户决策成本。
2. 技术赋能的体验升级
Colliers在三个技术领域实现客户体验革新：
- AI驱动的能效管理：通过IoT传感器+AI算法，实时优化楼宇能耗，如新加坡项目节电22%。客户可通过移动端查看“碳足迹仪表盘”，直观感知减排收益。
- 区块链的绿色溯源：在工程业务中，将建材碳足迹上链，帮助客户获得LEED加分，如加拿大项目因可追溯再生钢材额外获5分。
- 元宇宙的远程协同：利用VR模拟不同可持续发展方案的效果，如客户“沉浸式”对比光伏屋顶与绿墙的IRR差异。
这些技术应用均遵循数治网院iDigi “C”模块课程的“客户体验黄金圈”原则——先定义客户的核心任务，如“证明投资回报”，再选择匹配的技术工具。
四、价值：从“零和博弈”到“生态共赢”
1. 共享价值模型的实践
Colliers通过两类机制，将可持续发展转化为客户与企业共同受益的“飞轮”：
- 风险共担：在物业管理中推行“节能收益分成”模式，Colliers垫资改造设备，与客户分享5年内节省的能源费用，已覆盖1.2亿平方英尺物业。
- 数据共享：建立客户碳排放数据库，匿名聚合数据后生成行业基准报告，帮助客户对标同行，如零售地产客户借此优化租户能效条款。
这与数治网院iDigi “C”模块课程倡导的“可持续发展伙伴关系”不谋而合——通过设计合理的利益分配机制，消除客户的“搭便车”顾虑。
2. 员工-客户-社区的联动
Colliers的“Colliers Gives”计划将员工志愿服务与客户需求绑定：
- 技能型志愿：工程师为低收入社区提供免费建筑安全评估，同时为Colliers积累老旧建筑改造经验，如波兰项目衍生出“经济型抗震加固”新产品；
- 客户参与：邀请客户共同参与社区光伏电站建设，既履行企业社会责任又展示技术能力，如日本项目带动3家客户签约商业光伏服务。
这种“三位一体”的模式，正是数治网院iDigi “C”模块课程强调的“可持续发展品牌化”——让客户在参与中自然认同企业的价值观。
总体来说，Colliers的ESG战略本质是“服务产品化”，商业模式上已出现从“服务商”到“共生伙伴”的关键转变：
| 传统模式 | 新兴模式 | 案例 |
|---|---|---|
| 收租金/佣金 | 节能收益分成 | 某园区改造后能耗降30%，分成5年 |
| 提供认证咨询 | ESG资产溢价管理 | 通过GRESB评级提升资产估值5%-8% |
| 被动响应客户需求 | 主动输出减排解决方案 | 绿色租赁清单成招商差异化亮点 |
来源：数治网
实现战略升级：
- 短期：“咨询费+节能分成”混合收费模式降低客户试错成本。
- 长期：通过GRESB等评级工具将可持续发展能力转化为资产管理溢价。
五、批判性思考：从本土化到未来启示
我们需要提醒的是，“透明化陷阱”——过度依赖数据披露可能削弱专业服务的议价权，如碳核算工具沦为低价标配。还可能出现的困境，客户资产减排依赖业主意愿，服务商难以强制干预。
1、“本土化适配”挑战
工程板块的低碳改造经验可对接国内的“旧城改造”需求，但需解决绿电采购难题，我国绿证市场仍不成熟。供热系统改造还受制于租赁模式难以控制，需与业主创新合作。
还可将多元平等包容（DEI）转化为服务优势，例如通过健康建筑认证服务吸引ESG敏感客户。不过报告提到的“双碳战略对接”面临两大现实障碍：
- 绿电采购瓶颈：中国绿证交易量不足欧美1/10，企业直接采购可再生能源难度大
- 认证成本敏感：WELL认证在二线城市推广遇冷，每平米增量成本超200元
替代方案需探索“绿电+储能”打包服务，如屋顶光伏+电池系统，同时将健康建筑与“员工生产率提升”挂钩，如联合HR部门证明减少病假天数。
2、房地产服务商的“三重角色”
Colliers的实践预示了未来行业定位的升级：
- 碳管家：从测算排放到提供脱碳解决方案，如电气化改造基金；
- 数据服务：打通业主-租户-政府的碳排放数据链，需区块链技术支持；
- 价值发现：通过ESG评级挖掘被低估资产，如老旧物业低碳改造潜力。
3、这份报告没说的“潜台词”
- 增长与减排：范围1排放随工程业务扩张上升，是否意味着“做大规模”与“净零目标”根本冲突？
- AI伦理盲区：报告强调“负责任AI”，但未说明智慧楼宇中人员追踪如何平衡效率与隐私。
- 社会维度短板：供应链劳工权益如保洁外包员工福利披露不足，可能成为下一个ESG风险点。
结语：可持续发展即客户成功
Colliers的战略表明：当ESG能直接带来资产溢价、租户留存、政策红利时，它就从道德约束变成了商业基础设施。核心突破在于：
- 将ESG转化为可量化的运营指标，如每平方英尺减排成本；
- 将模糊的“可持续发展”转化为可收费的服务产品，如节能分成；
- 通过“工程+资管+租赁”垂直整合实现跨业务协同；
- 在披露与商业机密间保持平衡，如不公开核心碳测算算法；
- 警惕“漂绿”风险——范围3数据缺口提示需加强客户教育与合作透明度。
而Colliers的“Built to Last”战略能否成功，取决于能否将气候韧性转化为客户的投资回报率（ROI）。未来，谁能把ESG转化为客户的ROI故事，谁就能赢得下一个十年的竞争。
Colliers的报告还证明，可持续发展的终极目标不是“达标”或“排名”，而是帮助客户在低碳时代持续赢利。这一理念与数治网院iDigi数字ABC课程的“C”模块完全一致：
- 客户需求是起点：用数据而非直觉识别高价值痛点；
- 服务设计是桥梁：全周期整合技术、金融与运营能力；
- 共享价值是终点：让每一份环境投入都带来商业回报。
对于国内企业来说，数治网认为可借鉴的不单是Colliers的具体措施，更是“以客户为中心”的方法——将“双碳”压力转化为服务创新的机遇，才能在可持续发展浪潮中赢得真正忠诚的伙伴。
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来源：《2024全球可持续发展报告》（英文版），高力国际（Colliers），本篇针对全文结合生成式 AI 做出的核心摘要和解答，仅作为参考，请以原文为准。文末扫码关注我们的微信公众号“idtzed”，在对话框内发送“250707”获取资料。图片：Micheile Henderson，Unsplash
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