数字化转型无疑将带来一场自上而下的企业变革。企业不仅要有能够抢抓先机的前瞻性眼光，更要具备清晰的战略规划与转型思路，才能少走弯路、有条不紊地推进数字化转型。
在前两篇《五种能力四种产业模式 天猫助你用数字化运营来高质量发展》、《跟着友邦锤炼体系化运营内功 打开新思路应对新周期（附下载）》，《哈佛商业评论》中文版与观点指数研究院、施耐德电气在此篇中都接连提出，要通过数字化运营来提升数字化转型的价值变现能力，驱动企业实现高质量发展。我们这就来看看数字化运营的五项赋能和五大驱动，如何去扭转房地产现状和困局的。
目前，房地产行业在数字化转型方面，仍无太多可参考的转型范式或成功的转型经验。如何找准投入起点、如何构建数字化转型的支撑体系、如何寻求瓶颈的突破关口、如何衡量与评估成本效益，都让众多房企，尤其是中小型房企，在数字化转型的道路上举步维艰。
拥抱数字化运营的要义
回顾房地产及相关行业的发展历史，每一次行业陷入低潮时，都变相推动了信息化、在线化乃至数字化的建设浪潮——因为发展速度放缓，有了更多的时间去反思及寻找未来的方向。早在 2008 年房地产及相关行业发展低潮时，信息化建设就被重点关注，2014 年行业再度陷入低迷，这一阶段信息化建设达到高峰期，而 2020 年疫情的出现，更是极大掀起了数字化建设的热潮。
我们倾向于将 2020 年定性为房地产及相关行业数字化建设的元年，因为疫情的冲击，使得企业的管理团队无法到达一线、工程师无法勘探实地、销售层无法与客户线下沟通、运营服务不能很好触达……种种困难成为了助燃剂，令决策层深刻意识到不能满足于简单的信息化以及在线化，而是要加快各个环节的数字化布局速度，利用数字化进行裂变，甚至未来能够实现智慧化。
观点指数认为，数字化至少将会在五个方面赋能乃至重塑房地产和相关行业。
其一是对于企业内部效率的提升，通过数字化建设，形成管理体系与业务标准的统一，流程再造，提高效率、少犯错， 较大地提升各个部门的协同效应，促成企业内部高效运转，向管理要红利。未来的 20 年，房地产及相关行业将加速进入数字化带来的效率为王、管理红利时代，未能尽善者或会消亡。
其二是站在资产和客户的角度，用数字化手段提升运营和服务的质量，这一过程贯穿建筑空间（如住宅、商业楼宇等） 的设计建造、销售、招商、维护、物业服务等环节，多以数字化运营的形式呈现。以服务而言，过去房地产及相关行业多为单向提供服务，忽略对消费者需求的研究和满足，这一能力会成为地产微利时代制胜的关键，决定企业能走 多远。
其三是基于数字化思维的建立，打造新的商业模式。如前所述，十四五规划提到促进数字技术与实体经济深度融合，其中除了赋能传统产业转型升级外，还将催生新产业新业态新模式。对于国内的房地产和相关行业而言，过去的发展模式并不意味着是一成不变的。基于数字化思维和文化的建立，行业未来将不再局限于业务数字化，而是向数字化业务进阶发展，形成全新的生长曲线。数字化转型落后者，或将被行业未来抛下。
其四是对于供应链的重塑，实现各方入局者的产业联动。房地产及相关行业通过数字化对材料供应、投资、设计、承建、营销代理、物业服务等全供应链条进行融合，可以让业务流转更加顺畅，降低沟通和连接成本。
其五则是基于数字化转型本身，积极推动数字化生态圈建设，在未来行业的数字化发展中占据主动。当前行业的数字化生态圈建设比较薄弱，立足于自身发展，房地产和相关行业企业可以更加积极主动地推动生态圈的建设，将不同的服务商接入，实现开发共创，形成前瞻性解决方案和场景打造，更快地实现数字化转型，并实现营收变现。
作为数字化转型的重要组成部分，数字化运营延续数字化对于房地产和相关行业的赋能及重塑，尤其见于上述的第二、三、五点。
数字化运营聚焦产业链后端，主要涉及建设完成的建筑空 间的持有运营和客户全生命周期服务，深刻影响房地产及 相关行业的高质量发展。尤其在行业迈入存量、微利的过程中，更需要借助数字化运营体系联动资产、服务、人、货与场景，优化每个环节的运营、提高工作和能源利用效率。
除此之外，数字化运营的另一重要性在于直接触达客户和市场需求，可以在数字化运营积累的数据基础上联动资源， 深度挖掘背后的商业机遇，以新的业务模式给行业带来颠覆性发展。拥抱数字化运营，是房地产及相关行业主体实现长远发展的必经之道。
五大驱动因素
1. 数字化运营带来地产经营模式革命性变革
在改革开放的 40 余年中，中国城市实现了结构与规模的跨越式发展，房地产和相关行业也在其中度过了第一代粗放经济时代，享受了土地与规模红利。未来 20 年内，中国新增住房的增速将放缓，在“房住不炒”的大环境下，下一个 20 年将以居住和民生为导向，围绕房地产开发带动整个供应链经济，进入后房地产时代。
过去房地产从前端 – 钢筋、水泥、瓷砖等原材料的供给， 到中间建造环节 – 重工机械、装修等，延展到代理、交易流通环节，再到后端 – 物业服务、智慧社区、智慧城市以及商业等产业链条，是一个支柱型的产业集合。而在后房地产时代，数字化技术和运营方式的融入，会给房地产和相关行业的经营模式带来革命性变革，过去形成的固定的商业模式、产业链角色、场景、职能等，都会被数字化重新塑造和构建。甚至未来可能由“一条龙”的纵向垄断模式， 转向更加专业细分，分工明确且协调共存的横向价值链模式。
以观点指数监测的样本企业来看，72 家上市房企毛利率、净利率中位数下行明显，特别在 2011、2012 年利润率最高时期，房企毛利率中位数可以达到 40% 的水平，而2020 年基本降至 30% 以下。这意味着房地产对利润的撬动作用弱化，行业进入微利时代，过去简单粗放的融资、买地、来料加工的制造模式不再适用，而是要加深对产业链各个环节的研究与分析。
以住宅开发为例，不是单向地由房企设计输出住宅产品，而是要与消费者进行需求互动，如交通、户型、装修风格、使用场景等个性化需求，进行定制输出。甚至未来是否会基于前述的研究，提前介入拿地环节都不无可能。
而这些的实现，都离不开数字化运营积累的数据的支持。可以预见，数字化运营技术的覆盖，将会带来更加精细、精准且具有前瞻性的需求洞察、商业机会涌现，由此而给行业经营模式带来的突破性发展，前景广阔。
2. 数字化运营助力企业实现可持续发展
在我们面向房地产及相关行业的调研中发现，企业将数字化运营作为实现可持续发展的关键。当前可持续发展大致聚焦于ESG，即环境、社会和公司治理层面。中长期目标上，企业冀望以数字化运营技术进行自我驱动，塑造可以持续带来回报的经营模式，实现企业自身的长青发展。
随着 ESG 信息披露要求日趋严格，房地产及相关行业中的企业主体需要不断提高可持续发展管理水平，以回应监管机构及市场的持续关注。而数字化运营让 ESG 变得可衡量， 能够更快速、高效地提取关键信息和数据。顺应数字化发展趋势，企业通过投入资源建设 ESG 数据采集平台，将往年通过线下统计的 ESG 指标管理工作迁移至线上平台，进一步提高可持续管理工作水平。
2021 年 10 月国务院印发的《2030 年前碳达峰行动方案》提出，要全面提升节能管理能力。实施城市节能降碳工程， 开展建筑、交通、照明、供热等基础设施节能升级改造，推进先进绿色建筑技术示范应用，推动城市综合能效提升；实施园区节能降碳工程，打造一批达到国际先进水平的节能低碳园区等。同时引导企业主动适应绿色低碳发展要求，强化环境责任意识，加强能源资源节约，提升绿色创新水平。
适应政策，ESG 同样倡导企业更加注重环境友好，这也带动房地产和相关行业企业有着更为明确的针对空间的节能减排战略。主要体现在智慧社区、智慧园区等领域的能源管理上。于建筑空间中推进 IBMS 智慧楼宇管理系统的应用是企业的普遍做法，具体包括对能耗数据进行分项计量；实时监测；对能耗数据多维度分析及预测，及时诊断识别用电系统的跑冒滴漏现象等，以进一步实现能耗定额的控制及优化能源使用。
对于商业地产/ 园区、社区等建筑空间管理而言，优化水、电、照明等能量系统，实施节能技术改造等重点工程，成为发展的必选项。而数字化运营可以帮助房地产及相关行业全面提高资源利用效率。
3. 消费需求与商业机遇的把握提供数字化运营源动力
在国内消费市场，80、90、00 后分别迈入 40 岁、30 岁、20 岁的年龄段，成为主要的消费力量。80 后具有一定的资源沉淀；90 后开始在社会各领域扮演中坚角色、收入稳定；而00 后亦开始步入职场。他们无一例外受到互联网、数字信息技术、即时通讯设备较大程度的影响，尤其是后两者，一出生即与网络信息时代无缝对接，形成了对数字化、智能化、高效率科技产品的使用习惯，更享受由此带来的高效率、快捷、个性化的美好生活体验。
在本文探讨的房地产和相关行业的数字化运营中，涉及智慧园区 / 商业地产、智慧社区、智能家居、养老 / 文旅等领域的客户全周期服务，80、90、00 后同样是该消费市场的主要组成部分，无法避开对其需求的探寻、满足。
这一消费群体，对于数字化服务更加依赖，需求更加多元且多变。以物业服务而言，房屋交付后多数物业企业仅以满足基本服务需求为导向，单向维持社区的正常运营。但是随着 80、90、00 后在人口结构中占据主力以及由此带来的消费大升级，对社区建设、服务提出更高的需求—— 更智慧、节能、便捷，这些需求的满足离不开数字化运营方式的实现。
换而言之，消费需求与机遇的把握可以说是房地产和相关行业进行数字化运营的源动力，基于提供更好的服务体验，提供数字化运营解决方案并以此树立口碑反哺物业服务和其他业务的发展，将成为企业更加普遍的做法。数字化运营建设，无疑将成为企业长远发展的必经之径。
4. 政策支持数字经济产业发展，为数字化运营奠定基础
十四五规划中提及要推动购物消费、居家生活、旅游休闲、交通出行等各类场景数字化，推进智慧社区建设，依托社区数字化平台和线下社区服务机构，建设便民惠民智慧服务圈，提供线上线下融合的社区生活服务、社区治理及公共服务、智能小区等服务。同时要丰富数字生活体验，发展数字家庭。
这些与数字化运营高度重合，为房地产和相关行业发展创造更好的政策条件。
与此同时，得益于高端芯片、操作系统、人工智能关键算法、传感器等关键领域取得的突破，以及人工智能、大数据、区块链、云计算、网络安全等新兴数字产业的培育壮大，房地产及相关行业布局及发展数字化运营拥有了较为完善的“基础设施”，有利于数字化运营各环节场景的实现与丰富。
5. 智慧城市需求加快新房“数字化运营” 进程
目前以数字化运营赋能城市治理、提升运转效率、优化民生福祉，已经成为城市发展提质增效的必由之路，这个任务更倾向于由新建住宅完成。
进入 2040 年后，80、90 年代的房屋其配套设施、管道和线路达到几乎刚性的匹配状态。诚然，这些设施并不会被立刻弃用或直接报废掉，但是如果要配合智能化设备的使用则需要大量的基础设施改造，而且超过 85% 的老旧社区缺少数字化运营平台，配套的物业也往往是被动式响应。
从调研的反馈来看，开发商对存量项目的数字化运营平台搭建也兴致不高，因为投资收益较差，未来的维修成本也远高于新开发住宅。因此现阶段老旧住宅的“数字化运营” 植入面临的挑战不小，相对来说新式住宅的“数字化运营” 布局更加现实。
观点指数认为，在现阶段的数字化运营过程中，受到销售疲软与预收资金监管的影响，开发商投入老旧住宅的数字化运营资源有所谨慎。相反往往会出于提高楼盘销售、提升物业范围与多元化赛道的目的，将聚焦点与发力点集中在新开发楼盘中，这将加速住宅领域的数字化运营，带来新的发展高度。
应用现状：百舸争流，渗透未深
布局数字化的企业对于数字化运营的看法差异很大。过去房地产及相关领域的业务链条长，包括前端金融、中端建筑、后端服务，而且历史基层数据匮乏，项目多、分布区域广，导致企业难以一一覆盖各个环节的数字化发展。其中，对于企业内部运营管理数字化的覆盖程度较高，但是多数处于信息化的阶段。而建筑空间开发建设施工过程中的数字化、交易流通环节的数字化，则多以第三方合作的形式进行，前者更多是基于拿地、设计及成本核算的考虑。
而对于本文重点展开的已建设完成的建筑空间的数字化运营（包含资产持有运营和客户全生命周期服务），大部分企业都表现出积极的态度，认为数字化运营提高了决策效率，赋予企业全方位的资产持有运营能力。
现状 1：八成企业仍处于在线 / 信息化阶段
从调研结果来看，目前行业内大多数企业的数字化运营仍处于数据上线的“信息化阶段”。在处理能力、响应速度、解决问题等方面距离真正意义上的“智能化”道阻且长。
综合企业反馈，如能耗监测水平不高，能耗数据无法准确计量；设备、仪表报错，需要人工干预，或反馈较慢，无法及时修复而耽误建筑的运行；存在无法检测到的死角位置，导致跑、冒、滴、漏维修不及时；方案设计缺乏环境适配，不合理的常明灯等现象长期存在。
此外，还涉及部分制度上的问题，如能源管理制度与操作管理制度混杂；对已有的能源管理考核办法没有进行专项考核。
现状 2：近 3 成认为数字化运营有效提高资产管理效率
资产运营管理方面，29% 的受访者认为数字化赋予了精细化管理、能源配置调控等功能，有效提高了资产运营的管理效率，以及在可持续发展目标方面发挥着重要作用。简而言之，数字化切实实现了降本增效的目标。
随着数字运营相关技术的发展，对建筑领域产生了深远影响，不断孵化的创新应用与产品，塑造了更多元的场景以及更便捷、集中化的管理方式。以物联网、大数据、云计算等为代表的新兴技术趋于成熟，有助于企业降低成本、提高效率，改善并建立新的运营模式，将数据的价值创新变成现实。
以调研中的太古地产为例，可持续发展一直是太古地产经营理念和企业文化的核心。作为帮助其实现高效和可持续发展的数字化伙伴，施耐德电气通过 EcoStruxure 架构提供能源、资源以及电力等顾问服务，以及基于云平台对太古地产在香港和内地的 6 大不同区域项目进行实时监测与分析。
该方案实现对楼宇管理层和运营人员的运营决策辅助，对能源系统进行监控、对标和分析，提升其办公楼和商场的能源使用效率和运营绩效，有助于进一步识别节能潜力和降低碳排放（预期每年可节约 10%-20% 的能源成本，以及降低 10%-20% 的二氧化碳排放）。
此外，该方案可对重大设备（如中央空调、楼宇电网、电梯、中控照明等）进行自动检测，快速诊断并反馈给运维人员， 将意外故障的发生与发现以及修复时间缩小至最短，保障资产使用者的安全以及降低资产运营的隐形成本。
从我们的调研反馈中发现，超过 70% 的企业认为持续跟踪楼宇中的各项设施，是资产管理的必要途径，但目前较少数企业可以拥有实时传感器和大量历史维护数据作为支撑。
太古地产与施耐德电气合作的案例从软硬件结合的层面反映了未来商业地产的方向。通过实施智能电网与安防系统， 企业可以确保在整个资产生命周期内，在相关人员需要之时，提供他们所需的能源消耗和维护成本数据及分析。这些分析都是源于直接、优质且可靠的数据，并通过人工智能智能算法挖掘数据隐藏的信息，因此资产管理人员可以放心大胆地基于这些洞察采用行动，有效管理成本、风险和绩效，确保资产为组织创造巨大价值。这些纵向集成（从基层到高层）和横向集成（跨部门和扩展型生态系统）的数据是数字化转型的关键。
现状 3：超四成企业认为数字化运营呈碎片化分布
相对园区和商业地产领域，住宅领域的数字化运营发展较为滞后。问卷结果反馈，44% 的企业其住宅领域的数字化运营目前仅停留在分散的碎片化阶段，距离预想的高联动、整体智能的未来社区还有很长一段距离。
具体原因有三个，其一，企业纠结于未能清晰看见短期的效益提升，因而实施整体性数字化运营的意愿不强。其二，可以提供完整的数字化运营解决方案的科技服务商较少。未来的突破点，在于能否有一家高度集成且具备智能解决方案的企业出现。其三，既有的大部分建筑未能将数字化运营的设想融合到建设初期，因此后期改造的工序和成本较大，不利于数字化运营的整体实现，因而出现较为分散、碎片化的情况。
根据调研结果，不同企业对于智慧社区的推进态度差异明显。40% 的企业认为数字化的智慧物业管控平台能够提高效率，甚至为客户提供多元化的服务，从而带来第二增长曲线；16% 的企业认为数字中国跨越式发展下，智能家居不管是进入未来建筑的前装或是后装市场，都值得深耕；而即使有了方向，目前实际仍有 32% 的企业仅配备智能电梯或者智能安防等碎片化设备，没有智慧式一体化的中台运营系统。
现状 4：数字化运营解决方案不够智能，未形成应对闭环
在深度走访企业的过程中，部分管理层还反馈了如当前很多数字化运营解决方案不够智能、社区能耗管理方案未形成应对闭环等问题。
当前社区能耗管理以节能为主，部分能源管理解决方案的提供商更多的是做能源消耗的统计，并没有把结果赋予如何节省、如何改造设备的闭环中。
受限于社区空间的多场景及弱集约性，大部分企业将智慧社区节能改造的更多动作集中于地下车库。而在户外、楼梯照明等更具体的使用场景中，则多为一刀切式的节能改造，如公共区域的灯在行人经过时才亮，不合理且增加不安全性。
相对而言，智慧楼宇有较大的挖掘空间。目前行业内有相对较多关于智慧楼宇的能源管理案例，通过优化指标以及使用数据分析驱使系统调控建筑的能耗。在借鉴智慧楼宇的基础上，进行社区能源方案设计时，应该考虑到更加实际、人性化的应用场景。
转型困局与反思
目前，房地产和相关行业的数字化运营乃至数字化水平远远低于其他行业。具体来看，有 12% 的受访者反馈尽管认识到数字化转型对房地产和相关行业意义非凡，但是企业仍未做出具体的数字化战略，包括数字化运营规划。
摸着石头过河的现状下，阻碍企业开展数字化运营以及数字化转型的因素主要来自于投资回报率不确定、人才和技能缺口、转型难度大以及成本等方面。
1. 技术及人才缺口待解
房地产和相关行业数字化运营的一大掣肘是技能缺口。问卷和深度调研中，72% 的企业表示缺乏专业人才，尤其是既懂科技又懂地产业务的人才，这是推进数字化运营中面临的一大障碍。过往企业通过招揽大量互联网技术人才来推进数字化及数字化运营落地，不过由于两个行业在产品、企业文化、业务模式等方面存在差异，导致这些人才对业务链条的理解存在偏差，无法达到预期成果。
技术人才以往的工作经历可能只需要专心产品的设计、研发，但是在房企及相关企业的工作中，还需要承担与业务部门的沟通、产品交付、交付后的指导培训等工作，较为考验个人的综合素质。
有企业提及，新加入的 IT 人才，至少需要 3-5 年的业务沉淀，在这期间本身的互联网技能也需要做到跟上技术的迭代发展，要求素质过硬，目前在市场上较难吸纳。
除了人才引进计划，如何规划人才的培养问题也是数字化运营发展及布局的关键。
以某家参与调研的上市房企为例，其将行业的数字化人员划分为两类，一类是业务技术人员（非 IT 人员），将 AI 平台、数据库对该部分人才开放，鼓励其针对不同的应用场景给业务带来创新。还会定期举办技能大赛，针对不同场景进行创作。
另一类 IT 技术人员，会针对企业的规划、项目导向进行创作。这部分人员每年将被赋予一些既定的目标，针对各个领域的 AI 应用，如自然语义分析、图文识别等，进行深入、积极主动的研究。
对于技术缺口问题，除了从企业内部培养人才，房地产和相关领域的企业也会积极寻求与外部科技服务商的合作。
不过，基于合作模式也呈现两种不同的结果：对于一些通用性的软件，如对维修等需求的响应、智能监控等，确实能以较小的人力物力达到预期目标；但是对于与业务结合较深的不同应用场景的管控系统，会出现单一的产品无法匹配复杂的业务需要的情况。虽然可以寻求多家服务商的合作，不过数据共享、系统集成也成为新的问题。
2. 投资回报不清晰
在与多家房地产和相关行业科技部门负责人的深度调研中， 观点指数研究院了解到投资周期过长、回报的不确定性
（68% 受访者提及）是企业难以全面展开数字化运营的一大障碍。
对于一些立竿见影的项目投资，企业抱有相对积极的态度。如车库改造（包括立体车库、导流、临停等）、能源管控方案（水、电等），以及优化和辅助前线工作人员运营的解决方案（安防、清洁）等，可以合理地减少人员以及其他资源成本。
事实上，当前的数字化运营系统更多处于辅助工具的阶段，进一步也只做到如对应不同的应用场景提供控制风险和提高效率的能力。只有少部分企业实现了内部数据贯通，过半数企业表示目前仍处于数据上线的基建过程中。而决策层往往更关心数字化运营和业务结合的成果，因此可能出于对既定的 ” 降本增效 ” 目标没有直观感受，而作出减少资源投入甚至裁员的保守决定，从而陷入恶性循环中。
由于地产业的产业链条长、涉及面广，因此相对其他行业进行数字化运营转型的难度更大。这也意味着，不能指望一套数字化运营设备，可以为企业节约了多少成本、创造了多少价值。数字化运营战略更重要的是坚持，比如规划固定资源每年持续投入，长期势必可以看到效果。
以某家上市企业为例，每年投入 10 亿元进行数字化建设，经过多年的坚持、积累，如今受益于数字化的企业基因以及数字化运营应用和产品的输出，在市场竞争中已经超过其他竞争对手，交付的基于各种应用场景的数字化运营产品远超同行。这些价值在稳定投入的过程中是无法衡量的。
同时，在确定合适企业自身的数字化运营目标之前，不应该盲目地跟从趋势。部分企业认为在各个层面寻求外部合适的科技服务商产品，不失为一种即节约成本又可达到目前效益的解决方案。
3. 难以选择适合的科技合作伙伴
部分企业（36%）提及有意向选择合作伙伴，但往往面临选择太多而无从下手的状况。
事实上，当前的地产企业刚从“高收益、高杠杆、高周转” 的状态中冷却下来，其数字化运营程度很低。甚至存在十分尴尬的现象，有接近 10% 的房企本身对数字化运营并不感冒，因为其并不了解需要数字化去做什么，依旧是以往“前融 – 拿地 – 预售 – 拿地”的思维模式。简言之，这个行业迫切需要一个具备整体解决方案的成熟的科技厂商。
有开发商表示接触了部分有行业经验的供应商后，从对方过往的项目经验中并没有了解到预期效果；或者对方对其业务的认知不够清晰，导致未能输出对应的数字化运营定制方案。
其次，部分企业反馈双方在沟通过程中对于需求理解无法达成一致，如部分科技公司只承担技术角色，不利用自身专业见解引导企业提出合理需求。
同时，有开发商提出在合作前也需要对科技公司自身的发展状况作出深入考察。数字化运营的布局及发展不是单一产品的供应商采购，而是长期并肩作战的伙伴。因此与趋于良性成长的公司合作，有助于在数字化运营道路上走得更长远。
4. 成本管控谨慎
成本也是面临的主要问题。
在当前的宏观调控下，房企融资边际受阻以及行业利润空间下降，32% 的受访企业表示会考虑流动性问题，对于当前非必要的支出秉持更谨慎的态度。
尤其对于中小型房企（2020 年营业收入低于 60 亿），在数字化系统的设计、施工以及应用等研发费用上会更加谨慎，因而分配到数字化运营阶段的投入也是有限的。房企的货币资金中往往 30%-90% 都是受限的，所以其在数字化运营的大项资金来源往往都是融资。大公司的年融资规模的 0.8%-2%（ 约 6000 万 -2.4 亿） 基本可以负担 1 年数字化运营的支出。然而，对于中小企业来讲，授信程度低，举债能力较差。因此其融资规模支出比例要提升至少 5-15 倍以上才可以勉强负担，这是地产行业难以接受的比例。
在与地产公司以及科技服务公司的交流中，最常见的数字化投入是硬件设备的采购、软件的研发支出，以及与服务商的合作支出等。
此外，成本投入规模与企业的研发模式息息相关。其中投入 2000 万以下的企业多为完全外包模式，自身只维持小规模 IT 部门的运营；采取合作模式的企业投入规模则参差不齐， 2000 万到 10 亿以内的企业，多数选取与服务商合
作以及结合内部发展研发的模式；而 10 亿元以上投入规模的企业在研发方面具有高度的独立性。
在数字化运营的大蓝图下，落地骨感，收入无法覆盖大规模的投入。一家物业企业与观点指数研究院反映，与合作方签了 5 年的合约，结果经过测算，需要更长的时间（10 年以上）才能回本。
因此受成本困扰，房企及相关行业企业的数字化运营改造往往以建筑的智慧管控试水，包括能源管控、资源配置、运维报警等设备投入为主。
以某家物企为例，其目前从三方面着手，首先在建筑设计阶段即开始介入，根据环境以及建筑风格拟出解决方案， 拟定设备的布点；其次是硬件设备供应商的选择，包括节能设备、监控设备以及计算机等设备；最后是运营，依托SAAS 软件的可视化指标管控能耗所发生的的趋势以及做好能耗的减排考虑。
观点指数认为，房企在确定合适自身的数字化运营目标之前，不应该盲目地跟从趋势。在各个层面寻求外部合适的科技服务商产品，不失为一种即节约成本又可达到预期效益的解决方案。
5. 数据安全隐患
32% 的受访者表示数字化时代，无论是自身业务上线后的数据安全或是客户的隐私保护、数据确权以及法律合规等一系列问题，信息安全都是一大隐患。
据国家互联网应急中心（CNCERT）统计，2020 年多平台涉及用户个人敏感信息（身份证、手机、住址、工作信息等） 在多平台未脱敏展示近 10 万条；企业自发收集的个人信息遭盗取和非法售卖等安全事件 3000 余起。
尤其是近年发展较为迅速的“微信小程序”，据 CNCERT 统计，国内银行小程序普遍存在关键信息输入未采取防护措施（90%），个人信息存储和传输过程未进行加密（60%），未提供信息收集协议（80%），以及少数存在越权现象。
据观点指数了解，大部分房企或房地产相关领域的企业都有针对资产持有运营和全周期服务开发小程序产，包括服务、缴费、人脸验证出入等功能，而基于《信息安全法》，《个人隐私法》等条例，部分受访企业对数据安全表示出担忧。数据的存储涉及许多合规性的工作，包括与法务部的沟通、文件的签署以及接受政府部门的监督，相对复杂。
在住宅领域，房企侧重于后装市场无法触及的产品，如 ” 居家呼梯 “、” 停车告警 ” 等开发商才方便着手以及不涉及过度收集客户数据的功能。
未来如何在确保数据可用，实现创新价值的同时，保护信息隐私安全是值得数字化运营领域思考，也是亟待解决的问题。
6. 与 C 端割裂，社区及家居领域鲜有革命性产品诞生
现代商业模式下，最重要的还是由消费者为提供的服务买单。有企业提及，在园区、商业地产、酒店等领域的数字化运营，由于面向的是单一业主，客户的忠诚度相对来说比地产要大很多，因此更有利于加强对客户本身以及客户体验的感知，同时在对商家赋能、对管理效能做优化的过程中，也会有更直接的场景需求出现。换而言之，园区、商业地产、酒店等领域的数字化运营更能贴近消费者需求做好服务，亦有具备引领性的数字化运营方案诞生。
而在社区和家居领域，面临的情况要更加复杂。由于住宅产品为一次性买卖，产权方为大体量的业主，如果要做统一的数字化处理，大部分只能覆盖到公共区域。以调研结果来看，当前家居智能与社区的数字化运营有所割裂，物业企业对于社区的数字化运营局限于对人行、车行以及小区安全监控、水电资源的日常监测，缺乏与业主需求和空间的联动。未来的社区数字化运营应该与家居智能场景共享、联动，如实现社区环境的居家可视，方便业主在家观察于公共空间游玩的小孩的动向，以防发生危险，打造高度融合的社区和家居数字化生活。
观点指数认为，随着互联网的发展，“社区 + 家居”已经由概念逐渐落地，能与智慧社区实现联动的智能家居，才能称得上是真正意义上的智能家居。借鉴早年的电动车以及智能手机普及之前的状态，大部分消费者对于数字化、智慧化其实是无感的，最直观的感受就是好用及方便与否。
因此，房地产和物业企业还需要积极通过自身的数字化运营平台，洞察消费者的更深层次需求，提供具有革命性的产品。同时，在社区和家居的互动上，以数字化运营作为联结，切实提高消费者的生活便利、提高数字化生活体验。
作为数字化中的重要一环，数字化运营聚焦于地产产业链的后端，对资产持有运营和客户全生命周期服务环节的提质增效、节能减排、产品服务丰富完善等发挥至关重要的作用，能够助力企业在地产微利时代做好深耕。如果说过去房地产和相关行业是基于开发环节做“加法”，未来则是立足于运营和服务做“乘法”，不擅长利用数字化手段实现运营的企业将被行业抛下。
为应对数字化运营的五层能力“数据、模型、业务、人才、组织”所需，数治网院iDigi早已陆续搭建全方位数字能力矩阵的数字素养体系，助力中小微企业完成从数字生态价值链、数据驱动服务到数字平台的一步步转变，最终实现数字化的价值变现和高质量发展。了解更多请留意“从数字技术到数据驱动总共分几步？”的后续原创文章。
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